3年間の不動産投資でセミリタイア生活を手に入れた元サラリーマンの不動産投資体験記

大宮自社ビル10号(法人3号)


僕のモットーは、”意志のあるところに道がある” です。

とりあえず3年は頑張ってみようと思って始めた不動産業ですが、すでに6年目を迎えようとしていました。

スタッフや賃貸管理物件が増え、事務所も手狭になってきたので、数年前から大宮に自社ビルが持てたらなぁと思い始めていました。

また、同時にシェアハウスの経営にも興味が出始めていました。シェアハウスは毎年30%以上増加していて、これからも伸びそうだったからです。

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大宮自社ビル10号(法人3号)の物件概要について

購入時期 2015年2月
物件種類 事務所・寄宿舎
間取り 元日本語学校の寮として使用
構造 鉄筋コンクリート陸屋根4階建
築年月 昭和45年
物件所在地 埼玉県さいたま市大宮区浅間町 大宮駅より徒歩13分
物件価格 85,000,000円(最終購入価格)
表面利回り 16.43%(シェアハウス経営の想定利回り)
18.50%(シェアハウス+事務所・駐車場無料効果含めた場合)

利回り計算

大宮には数える程度のシェアハウスしかなかったので、設定家賃や物件設備等の調査に時間を要しましたが、設定家賃を低く見積もっても利回りが15%程度、さらに事務所と駐車場(4台分)が無料で借りられるとのことで、それまで支払っていた家賃と駐車場台の合計額147,000円が無くなることになります。

固定資産税は発生するものの、今まで支払っていた家賃と駐車場分を加味すると、表面利回りは計算上18.50%にまでなりました。

値引き交渉

自社ビル兼シェアハウスと、自分が思い描いていたことが同時に行えるまさに理想通りの物件でした。

物件価格の8,500万円については、ほぼ土地値で安い!と思いました。

当然ながら、指値交渉はしましたが、まったく応じてくれそうな雰囲気ではありませんでしたし、自分の理想が現実化できる絶好のチャンスだと思ったので、あまりアグレッシブにはなれませんでした。。

 

2015年9月追記

一時、シェアハウスの個室は満室となりました。想定家賃が低かったようで、現在は家賃を少しずつ上げているところです。

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