3年間の不動産投資でセミリタイア生活を手に入れた元サラリーマンの不動産投資体験記

浦和ビル4号


物件概要

購入時期 : 2006年6月
物件概要 : 中古マンション1棟(3LDK:61.56m2×8室)、鉄筋コンクリート、昭和58年築
物件所在地 : 埼玉県さいたま市浦和区
物件価格 : 8000万円
家賃 : 87,000円/月、駐車場7000円~10,000円/月
表面利回り* : 11.15%

最終購入価格 : 7400万円(600万円値切りました)
表面利回り* : 12.49%
表面利回り=年間家賃収入÷購入価格×100

600万円の値切り交渉

この物件は、仲介業者さんから連絡を受けた翌日に大阪から埼玉まで新幹線で日帰りし、指値に成功した物件です。

FAXで物件情報が来た後、すぐにインターネットで路線価を調べると、路線価がとても高いことが分かりました。また、周囲の土地の値段も確認すると、場合によっては土地の値段だけでも8000万円するような物件だということが分かったのです。

嫁に物件を見に行っていいか相談すると、『善は急げよ』と少し疑問を感じたフレーズですが、とにかく許可が下りたということなので、すぐに業者に連絡し翌日行くことを伝えました。

そして翌日内見した際には、売主側の業者さんも同伴していましたが、売りの理由や入居者の属性など一通りの質問をすると、所有者である売主が亡くなったので、たくさんある不動産の整理をしたいということと、その売主である所有者の奥さんが、あまりお金には固執しないということが分かりました。

そこで、指値ができるかどうか質問してみると、いくらくらいか聞いてきたので、例によって交渉術の基本である『初頭要求は大きく』という原則に従って7000万円くらいでどうでしょうか、と内心怒られるんじゃないかと思いながら聞いてみました。

しかし、相手の業者さんは、怒るどころか『7300万くらいならいけると思いますよ。』というアドバイスをくれました。

初頭要求の7000万円とうのは、交渉の基本術を使っただけすが、7300万円とうのも私のシミュレーション上では記載していなかった想定外の低い価格でしたので、物件のチラシを持った手がブルブル震えていました。

その後、平静を装いながらも、さらに質問事項を重ねていきましたが、特に問題となるようなものはないようでした。

ただ、その翌日に東京からこの物件をぜひ見たいという業者が来るという情報だけが少し引っかかりました。

そして、相手側の業者さんが帰った後、こちらの仲介業者さんと『絶対に買いだ』と顔を見合わせました。

その後僕たちは、念入りに物件にクラックが入っていないか、クイはしっかり入っているかを調べ、問題がないことを確認すると、近くのコンビにで7300万円で買い付け証明書を記入し、FAXしました。

そして、気になっていた翌日に東京から業者が来るということに対して、何か防衛策はないか検討しました。

物件にゴミを巻いて買う気を無くさせるなど、ちょっとふざけた案も出しながらも、結局は相手の業者さんと、売主さんに手ごろなお茶菓子(甘納豆)を買っていくことにまとまりました。

業者さんは、こんなの初めてだとちょっと驚いていましたが、少し嬉しそうな顔をしていました。とにかく、誠意は伝えられたと思い、僕たちは帰りました。

結局、7400万円ならということで話はまとまりましたが、その東京の業者さんの内見の約束は断ってくれたとのことでした。

甘納豆よ、ありがとう!

 

2015年6月追記

この取引の時に、売主さん側の仲介業者の方が言った言葉で、今でも忘れられない言葉があります。
それは、 ”不動産というのは本気で欲しいと思ったら買えるもんだよ” という言葉です。

それは、僕が実際に、現在不動産会社を経営しても当てはまるからです。
僕が本気で欲しいと思っている物件は、結構な割合で購入できていますし、お客さんにしても本当に不動産投資をしたいという方は無理っぽくても、実際に購入することができています。
こちらとしても、やはり熱い人には優先的に物件紹介をしてしまっていますね。

ちなみに、現在の自社ビルも築44年で、しかも、容積率オーバーの違法建築なため、融資をしてくれる銀行はないと思っていました。しかし、本当に欲しかったので、なりふり構わずあらゆる銀行にお願いをして回った結果、一つの銀行が手を上げてくれたので購入することができたのです。

不動産の購入は気合が大事なのです!

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